Vous payez une taxe habitation pour une résidence secondaire inoccupée ? Cette imposition concerne les propriétaires de logements non occupés, avec des règles spécifiques selon la commune et les réformes récentes. Découvrez les conditions d’exonération, les obligations déclaratives et les astuces fiscales pour optimiser votre imposition sur les résidences secondaires inoccupées.
Sommaire
- Comprendre la taxe d’habitation sur les résidences secondaires
- Calcul et montant de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires
- Exonérations et cas particuliers pour les résidences secondaires inoccupées
Comprendre la taxe d’habitation sur les résidences secondaires
Définition et principes fondamentaux
Une résidence secondaire est un logement meublé non occupé comme résidence principale. Elle est soumise à la taxe d’habitation, impôt local versé aux collectivités locales.
La taxe d’habitation est maintenue malgré la suppression pour les logements principaux. Le Ministère de l’Économie explique que cette décision vise à préserver les recettes des collectivités locales et à dissuader l’immobilisme immobilier.
Qui est concerné par cette imposition
Les propriétaires, usufruitiers et locataires d’une résidence secondaire inoccupée doivent s’acquitter de la taxe d’habitation à laquelle ils sont soumis.
Le 1er janvier de l’année d’imposition détermine le statut fiscal du logement. Cela reste valable même en cas de changement de situation en cours d’année fiscale.
Différence avec les logements vacants
Une résidence secondaire inoccupée est meublée et utilisée ponctuellement, contrairement à un logement vacant, vide et non aménagé pour l’habitation permanente.
La taxe sur les logements vacants (TLV) ne s’applique pas aux résidences secondaires. Celles-ci restent soumises à la taxe d’habitation, quelle que soit leur fréquence d’utilisation.
Obligations déclaratives du propriétaire
Tout propriétaire de résidence secondaire doit déclarer son bien via le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr avant le 1er juillet.
| Événement | Date limite | Conséquences du non-respect |
|---|---|---|
| Déclaration d’occupation des biens | 1er juillet | Amende forfaitaire de 150€ par logement non déclaré |
| Mise en ligne avis d’imposition (non mensualisés) | 3 novembre | Aucune (simple information) |
| Mise en ligne avis d’imposition (mensualisés) | 17 novembre | Aucune (simple information) |
| Envoi avis papier (non mensualisés) | 6-19 novembre | Aucune (simple information) |
| Envoi avis papier (mensualisés) | 21-28 novembre | Aucune (simple information) |
| Paiement de la taxe (non dématérialisé) | 15 décembre | Majoration de 0,20% par jour de retard |
| Paiement de la taxe (dématérialisé) | 21 décembre | Majoration de 0,20% par jour de retard |
| Prélèvement automatique | 27 décembre | Prélèvement échoué en cas de solde insuffisant |
En cas de non-déclaration ou d’informations erronées, une amende forfaitaire de 150€ par logement peut être appliquée à partir de 2026, comme indiqué dans Découvrez les erreurs à éviter lors de la déclaration de votre résidence secondaire.
Calcul et montant de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires
Base de calcul et valeur locative
La valeur locative cadastrale constitue la base de calcul de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires. Elle correspond au loyer théorique que le logement pourrait générer s’il était loué.
Chaque année, la valeur locative est revalorisée selon l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH). En 2024, cette revalorisation s’élève à 1,68 %, comme indiqué dans le code général des impôts.
Taux d’imposition par commune
Les taux d’imposition sont votés annuellement par les collectivités locales. Cela explique les disparités de montant entre les différentes communes françaises.
- Taux variables selon les communes : Le montant de la taxe habitation residences secondaires dépend des décisions des collectivités locales, entraînant des disparités territoriales
- Majoration en zones tendues : Certaines communes appliquent une surtaxe pouvant atteindre 60% pour décourager les logements inoccupés
- Communes en zone tendue : Les villes de plus de 50 000 habitants avec déséquilibre offre-demande de logements figurent parmi les plus fortement imposées
- Exonérations en ZRR : Les zones rurales en difficulté bénéficient parfois d’allègements fiscaux pour les résidences secondaires meublées
- Absence de plafonds nationaux : Aucun taux maximal uniforme n’est fixé, laissant liberté aux collectivités locales pour adapter la fiscalité immobilière
Les écarts entre zones géographiques sont notables. Les communes touristiques ou urbaines appliquent souvent des taux plus élevés, tandis que les zones rurales privilégient des politiques incitatives pour attirer les propriétaires.
Majoration en zones tendues
Les communes en zone tendue peuvent majorer la taxe d’habitation des résidences secondaires. Ce supplément varie de 5 à 60 % selon les décisions locales.
Une zone tendue correspond à une ville de plus de 50 000 habitants avec déséquilibre entre offre et demande de logements. Le classement s’effectue par décret et concerne 1 837 communes en France métropolitaine. Le conseil municipal vote la majoration après avis préfectoral.
Exonérations et cas particuliers pour les résidences secondaires inoccupées
Exonération pour les personnes en établissement spécialisé
Les résidents en EHPAD ou en établissement de soins peuvent être exonérés de la taxe d’habitation sur leur ancienne résidence principale devenue secondaire.
Pour en bénéficier, une déclaration spécifique est nécessaire. Les justificatifs comprennent l’attestation de résidence en établissement spécialisé et les preuves d’inoccupation du logement, comme expliqué sur En savoir plus sur les règles fiscales spécifiques pour les résidences liées à un EHPAD.
Cas des logements en travaux
Les résidences secondaires en travaux peuvent obtenir une exonération temporaire si ces derniers rendent le logement temporairement inhabitable pour des raisons techniques.
L’administration fiscale exige que les travaux justifient l’inhabitabilité du logement. Des critères précis définissent cette situation, comme la nécessité d’importants travaux rendant le bien invivable, avec des justificatifs obligatoires.
Exonérations dans les zones de revitalisation rurale
Les résidences secondaires meublées situées en zone de revitalisation rurale peuvent bénéficier d’exonérations fiscales pour promouvoir l’activité touristique dans ces territoires fragiles.
Le Code général des impôts prévoit ces allègements dans les zones rurales en difficulté, avec des conditions d’éligibilité précises pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes comme indiqué dans Code général des impôts (article 1417).
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires inoccupées reste due malgré la suppression pour les résidences principales. Les propriétaires doivent connaître les règles d’exonération et leurs obligations déclaratives. Une gestion proactive évite les pénalités et optimise les charges fiscales liées à l’immobilier.
FAQ
Comment justifier que le logement n’est pas vacant ?
Pour justifier qu’un logement n’est pas vacant, référez-vous aux critères fiscaux. Un logement est considéré comme non vacant s’il est occupé plus de 90 jours consécutifs au cours d’une année (TLV) ou des deux années précédentes (THLV), ou s’il s’agit d’une résidence secondaire meublée soumise à la taxe d’habitation.
Pour prouver l’occupation, fournissez des justificatifs tels que factures d’eau, d’électricité, attestations d’assurance habitation, ou contrats de location saisonnière. En cas de vacance involontaire (mise en location/vente sans succès) ou de travaux importants, fournissez les preuves correspondantes (annonces, devis). N’oubliez pas la déclaration d’occupation avant le 1er juillet.
Comment les impôts savent qu’un logement est vacant ?
Les impôts sont informés de la vacance d’un logement grâce à la déclaration d’occupation que les propriétaires doivent effectuer avant le 1er juillet, via le service « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr. Cette déclaration permet de préciser la nature de l’occupation : résidence principale, secondaire ou logement vacant.
L’absence de déclaration ou l’inexactitude des informations expose à une amende de 150€ par local. En complément, les taxes sur les logements vacants (TLV et THLV), applicables sous certaines conditions, incitent à déclarer les biens inoccupés depuis un certain temps.
Comment puis-je avoir deux résidences principales ?
Il n’est généralement pas possible d’avoir deux résidences principales. Cependant, des exceptions existent pour les couples mariés ou pacsés sous le régime de la séparation de biens, ne vivant pas sous le même toit (volontairement ou non), ou en instance de séparation/divorce.
Dans ces cas, chaque conjoint/partenaire doit déclarer ses revenus séparément. Une autre exception concerne les salariés contraints, pour des raisons professionnelles, de vivre dans un autre lieu que leur résidence principale, avec possibilité de déduire certains frais sous justificatif.
Quelle est la nouvelle loi sur les résidences secondaires ?
La principale évolution est la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales depuis le 1er janvier 2023, mais elle est maintenue pour les résidences secondaires. Les propriétaires doivent effectuer une déclaration d’occupation, sous peine d’amende.
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est calculée en fonction de la situation au 1er janvier, sur la base de la valeur locative cadastrale et des taux votés par les collectivités locales. Les communes en zone tendue peuvent appliquer une majoration, avec des conditions d’exonération spécifiques. Des exonérations existent également dans les zones de revitalisation rurale (ZRR) pour certains types d’hébergements touristiques.
