En 2026, les meilleures villes pour investir sont :
- Rennes et Brest en Bretagne
- Valence en Espagne
- Bucarest en Roumanie
- Dubaï aux Émirats Arabes Unis
La Bretagne offre des rendements entre 4% et 6,85%.
L’Europe de l’Est atteint 6-8%.
Dubaï garantit une fiscalité à 0% sur les revenus locatifs.
Voici notre analyse complète avec données sourcées.
Pourquoi investir dans l’immobilier en 2026 ?
2026 offre des conditions favorables pour l’investissement immobilier locatif.
Les taux d’intérêt se stabilisent autour de 3% en Europe. Les prix ont corrigé dans plusieurs marchés. La demande locative reste forte dans les grandes villes. Les investisseurs peuvent désormais négocier. C’est le moment idéal pour se positionner.
Trois zones géographiques se distinguent cette année :
- La Bretagne : prix accessibles et rendements solides
- L’Europe du Sud et de l’Est : croissance et fiscalité attractive
- Dubaï : zéro impôt et marché dynamique
Top 5 villes en Bretagne pour investir en 2026
La Bretagne reste l’une des régions françaises les plus rentables pour l’investissement locatif.
Le prix moyen du m² en Bretagne est de 2 762 euros. C’est 40% moins cher qu’en Île-de-France (4 556 €/m²). La région a connu une hausse de 57% sur 5 ans (source : Bevouac, février 2025).
| Ville | Prix/m² | Rendement brut | Atout principal |
| Lesneven | 1 782 € | 6,85% | Proximité Brest |
| Saint-Brieuc | 1 890 € | 6,28% | Chef-lieu dynamique |
| Brest | 2 324 € | 5,32% | Métropole universitaire |
| Lorient | 2 488 € | 5,90% | Économie maritime |
| Rennes | 4 283 € | 4,00% | 70 000 étudiants |
Rennes attire 73 000 étudiants chaque année. La demande locative y est constante. La LGV place Paris à 1h26. Les quartiers desservis par la ligne B du métro offrent un fort potentiel.
Brest séduit par ses prix accessibles. La présence de l’Université de Bretagne Occidentale garantit une demande stable. L’aéroport international renforce son attractivité.
À retenir : Pour un rendement maximal en Bretagne, privilégiez Lesneven ou Saint-Brieuc. Pour la sécurité patrimoniale, choisissez Rennes.
Dubaï : la destination incontournable hors Europe
Dubaï s’impose comme le choix numéro un pour les investisseurs français cherchant une fiscalité optimale.
Pourquoi Dubaï en 2026 ?
Zéro impôt sur les revenus locatifs. Zéro impôt sur les plus-values. Aucune restriction pour les étrangers. Le marché connaît une croissance record depuis plusieurs années.
Les Émirats Arabes Unis n’ont aucune restriction sur la propriété étrangère. Cette législation a participé au développement exceptionnel de Dubaï (source : Trackstone, décembre 2025).
Avantages clés de Dubaï
- Fiscalité : 0% d’impôt sur les loyers
- Rendement : 6-8% brut en moyenne
- Devise : Le dirham est indexé sur le dollar
- Demande : Forte affluence d’expatriés et touristes
Comment investir à Dubaï depuis la France ?
L’accompagnement par un professionnel local est essentiel. Une agence immobilière à Dubaï comme Dubai Immo offre un accompagnement complet. De la sélection du quartier jusqu’à la remise des clés.
Dubai Immo est la seule agence francophone 100% spécialisée sur Dubaï. Elle dispose d’accréditations officielles auprès des plus grands promoteurs : Emaar, Damac, Nakheel, Sobha. Son équipe francophone maîtrise parfaitement le marché local.
Conseil : Pour les investisseurs français, privilégiez les projets off-plan (sur plan) qui offrent des facilités de paiement attractives.
Meilleures villes européennes pour investir à l’étranger
L’Europe offre des opportunités remarquables pour diversifier son patrimoine.
Espagne : Valence en tête
Valence combine qualité de vie et rendement élevé.
- Prix : 85 000 à 120 000 € pour un T2 ancien
- Rendement : 5-6% brut
- Atout : Élue meilleure ville du monde pour s’expatrier
Le prix moyen en Espagne s’établit à 2 271 €/m² en avril 2025 (source : Meilleurs Agents). C’est 25% en dessous du pic de 2008. Le marché reste attractif.
Roumanie : Bucarest, le meilleur rapport rendement/prix
Bucarest offre les rendements les plus élevés d’Europe.
- Prix : 1 500 à 4 500 €/m²
- Rendement : 6 à 8% brut
- Fiscalité : 10% sur les revenus locatifs
Les quartiers Lipscani et Floreasca attirent les expatriés. Cluj-Napoca affiche une croissance de 8% par an (source : MonCercleImmo).
Pologne : Cracovie pour les étudiants
Cracovie séduit par son marché étudiant dynamique.
- Budget : Studio dès 70 000 €
- Rendement : supérieur à 7% brut
- Atout : Économie technologique en essor
Les résidents UE achètent librement sans autorisation. Les frais de notaire atteignent seulement 2% du prix.
| Pays | Ville | Rendement | Fiscalité revenus locatifs |
| 🇪🇸 Espagne | Valence | 5-6% | 19% (résidents UE) |
| 🇷🇴 Roumanie | Bucarest | 6-8% | 10% |
| 🇵🇱 Pologne | Cracovie | 7%+ | 8,5-12,5% |
| 🇭🇺 Hongrie | Budapest | 5-6% | 15% |
| 🇪🇪 Estonie | Tallinn | 4,89% | 20% |
Autres destinations hors Europe à surveiller
Mexique : Tulum
Tulum offre des rendements exceptionnels.
- Rendement : 8 à 12% brut en haute saison
- Budget : Studio ou T2 neuf avec piscine pour 100 000 €
- Atout : Éco-tourisme en plein essor
Prudence : vérifiez la fiabilité du promoteur et les titres de propriété (source : Meilleurs Agents, juillet 2025).
Afrique du Sud : Le Cap
Le Cap attire les expatriés et nomades digitaux.
- Rendement : 6 à 9% brut
- Budget : Appartement avec vue pour 100 000 €
- Atout : Prix très compétitifs
Attention aux risques politiques. Choisissez des quartiers sécurisés comme Sea Point ou Gardens.
Tableau comparatif : où investir selon votre profil
| Profil investisseur | Destination | Budget min. | Rendement cible |
| Prudent | Rennes, Bretagne | 150 000 € | 4% |
| Équilibré | Valence, Espagne | 85 000 € | 5-6% |
| Rendement | Bucarest, Roumanie | 70 000 € | 6-8% |
| Fiscal | Dubaï, EAU | 150 000 € | 6-8% |
| Agressif | Tulum, Mexique | 80 000 € | 8-12% |
Conclusion : quelle ville choisir en 2026 ?
En Bretagne, Lesneven et Saint-Brieuc offrent les meilleurs rendements (6-7%). Rennes garantit la sécurité patrimoniale.
En Europe, Bucarest et Cracovie dominent avec des rendements de 6-8%. La fiscalité reste raisonnable.
Hors Europe, Dubaï se distingue par sa fiscalité à 0% et sa stabilité. C’est le choix idéal pour optimiser sa rentabilité nette.
Quel que soit votre choix, faites-vous accompagner par des professionnels locaux. L’investissement à l’étranger nécessite une expertise juridique et fiscale solide.
Sources
- Où investir en Bretagne en 2026 ?, Trackstone, 20 janvier 2026
- Investir 100 000 € : 5 villes européennes encore accessibles, Meilleurs Agents, 15 décembre 2025
- Marché immobilier de Dubaï 2025 : bilan, chiffres et tendances, Dubai Immo, janvier 2026
- Où investir 100 000 € en 2025 : 5 villes hors d’Europe, Meilleurs Agents, 28 juillet 2025
