- Chaque diagnostic a sa propre date de validité : contrôlez-les un par un.
- Le calendrier se règle sur la date de signature, pas sur la mise en vente ou la mise en location.
- Les diagnostics exigés dépendent de l’âge du logement et de ses installations.
- Un document périmé à la signature doit être refait avant de signer.
Sommaire
- Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier obligatoire ?
- Quelle est la durée de validité de chaque diagnostic ?
- Quels diagnostics faut-il fournir pour vendre ?
- Quels diagnostics faut-il fournir pour louer ?
- Quels délais pour faire réaliser les diagnostics ?
- Que risque-t-on si un diagnostic est périmé ?
- Les cas particuliers
- Foire aux questions
Lors d’une visite, le vendeur sort une chemise pleine de diagnostics. Chacun a pourtant sa propre date de validité.
Faut-il les refaire avant la vente ou la location ? Dans cet article, nous allons voir combien de temps chacun reste valable, lesquels sont exigés selon votre logement, et ce qui arrive s’il est périmé à la signature.
Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier obligatoire ?
J’ai vu un vendeur sortir une chemise pleine de papiers pendant une visite. Pour les délais, pensez à consulter.
Un diagnostic obligatoire renseigne l’acheteur ou le locataire sur l’état du bien.
Ceux qui demandent une certification doivent être faits par un professionnel certifié, et le propriétaire ne peut pas les remplacer. Le dossier de diagnostic technique regroupe les diagnostics exigés.
Pour une vente, le vendeur le joint à la promesse de vente ou, sans promesse, à l’acte authentique. Pour une location, le bailleur le joint au bail.
Chaque diagnostic a sa propre date : contrôlez-les un par un. Si votre DPE expire pendant une location, voyez ce qu’il faut faire d’un DPE périmé en cours de bail.
Quelle est la durée de validité de chaque diagnostic ?
Les diagnostics à validité longue
Trois diagnostics gardent leur validité longtemps. Pour le DPE, voyez obligations et classement de votre logement.
| Critère | DPE | Amiante | CREP |
|---|---|---|---|
| Validité | 10 ans | Illimitée | Sans limite si le plomb est absent ou sous 1 mg/cm² |
| Condition | Réalisé depuis le 1er juillet 2021 | Refaire un repérage après des travaux qui ont pu révéler des matériaux cachés | Logement construit avant le 1er janvier 1949 |
| Quand le refaire | Une fois les 10 ans passés | Après des travaux de ce type | Seulement si le plomb dépasse le seuil |
Les diagnostics à validité courte
L’état des risques doit dater de moins de 6 mois. Si ses informations ne sont plus exactes à la signature, actualisez-le.
Le diagnostic termites vaut 6 mois au maximum, et seulement si votre commune est en zone infestée ou à risque. Au-dessus de 1 mg/cm² de plomb, le CREP vieillit lui aussi vite.
Pour une installation de gaz ou d’électricité de plus de 15 ans, le diagnostic doit dater de moins de 3 ans à la promesse de vente ou à l’acte. Le diagnostic d’assainissement non collectif suit la même règle de 3 ans, à la signature de l’acte authentique.
Si le vôtre est plus ancien, faites-le refaire avant de signer.
Quels diagnostics faut-il fournir pour vendre ?
Pour vendre, le vendeur remet le dossier de diagnostics techniques (DDT) dès la promesse de vente. Il rassemble les diagnostics qui concernent votre bien.
Le DPE, ou diagnostic de performance énergétique, doit être disponible dès la mise en vente et être encore valable à la promesse de vente ou à l’acte. Vérifiez la date de votre DPE avant de signer.
Selon votre bien, vous devez fournir les diagnostics suivants, et pour l’amiante en toiture, voyez le diagnostic et le désamiantage :
- Constat plomb (CREP) si permis délivré avant le 1er janvier 1949
- État amiante si permis délivré avant le 1er juillet 1997
- Diagnostic termites si zone infestée ou à risque
- Assainissement si le logement n’est pas raccordé au réseau public
Quels diagnostics faut-il fournir pour louer ?
Le bailleur joint le DDT au bail à la signature comme au renouvellement, par voie électronique si aucune des deux parties ne s’y oppose.
Le DPE doit y figurer, sauf exception, par exemple pour un logement occupé moins de quatre mois par an. Si vous louez à Lyon, voyez le diagnostic immobilier à Lyon en 2026.
Constat plomb (CREP) : logement construit avant le 1er janvier 1949.
Gaz et électricité : installations de plus de 15 ans.
Dossier amiante (DAPP) : en immeuble collectif, le bailleur le constitue.
État des risques : bien situé dans une zone concernée.
Bruit des aérodromes : logement situé dans une zone du plan d’exposition au bruit.
Quels délais pour faire réaliser les diagnostics ?
Le calendrier se règle sur la date de signature, et non sur la mise en ligne ou la mise en location. Pour une location, faites réaliser les diagnostics avant le bail : le DDT doit être prêt à la signature.
Pour une vente, si un document n’est plus valable à la signature, le vendeur doit le remplacer.
Trois étapes suffisent pour que vos documents restent valables jusqu’à la signature :
- Dès la première visite, remettez l’état des risques à l’acquéreur. Actualisez-le avant la promesse ou l’acte si ses informations ont changé.
- Avant la promesse, vérifiez que le DPE est disponible. Pour savoir comment il se déroule, voyez comment se passe un DPE.
- Après des travaux qui ont pu rendre visibles des matériaux contenant de l’amiante, faites réaliser un nouveau repérage avant la vente.
Que risque-t-on si un diagnostic est périmé ?
Il n’existe pas une seule sanction : elle dépend du document concerné et du problème constaté.
Diagnostic absent ou périmé à la signature de la vente ? Le vendeur ne peut pas écarter la garantie des vices cachés liée à ce risque.
Pour un DPE erroné, l’acheteur peut demander réparation. Il a perdu la chance de négocier le prix ou de renoncer à l’achat.
Pour chaque cas, voyez l’état des risques et pollutions :
- Si l’état des risques arrive après la première visite, le délai de rétractation ne court que le lendemain de sa remise.
- S’il est absent ou inexact, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une baisse du prix.
- Si l’assainissement n’est pas conforme, les travaux se font dans l’année qui suit l’acte.
Les cas particuliers
Lot de copropriété et loi Carrez
Pour un lot de copropriété, la loi Carrez impose d’écrire la superficie privative. Ce chiffre n’a pas de durée de validité tant que le lot ne change pas.
Des travaux peuvent la rendre fausse. Si une cloison est abattue, la surface change. Si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle de l’acte, l’acheteur peut demander une baisse du prix dans l’année suivant l’acte authentique.
Surface habitable et loi Boutin
Pour une location, la loi Boutin impose d’écrire la surface habitable dans le bail. C’est la surface de plancher, murs et cloisons déduits. Caves, garages et balcons ne comptent pas.
Lors d’une mesure, j’ai écarté le couloir étroit et les combles de moins de 1,80 mètre de haut.
Si la surface réelle est plus petite de plus d’un vingtième que celle du bail, le locataire peut réclamer une baisse de loyer proportionnelle à l’écart.
La date du mesurage. Un chiffre ancien reste valable tant que le lot ou le logement n’a pas changé.
Que le bien corresponde toujours à ce qui est écrit. Une cloison abattue change la surface, donc vérifiez-la avant de signer.
Chaque diagnostic a sa propre date de validité, et une date valable pour l’un ne vaut pas pour les autres. Ne vous fiez donc pas au seul fait que le dossier est complet.
Avant de signer la promesse de vente ou le bail, faites la liste des diagnostics qui concernent votre logement, puis contrôlez la date de chacun. Un document périmé se refait avant la signature, pas après.
Foire aux questions
Un diagnostic réalisé pour une vente peut-il servir pour une location ?
Oui, un diagnostic fait pour une vente peut servir pour une location, à une condition : il doit être encore valable et répondre aux règles de la location.
Par exemple, un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 peut servir aux deux opérations.
Un DPE de plus de dix ans est-il forcément périmé pour une location ?
Oui, un DPE de plus de dix ans n’est plus valable pour une location, sauf si votre logement entre dans une exception à l’obligation de DPE. Sinon, le bailleur doit faire réaliser un nouveau DPE avant de signer le bail.
Peut-on faire réaliser ses diagnostics immobiliers par le propriétaire lui-même ?
Non, pour les diagnostics soumis à certification, le propriétaire ne peut pas les faire lui-même. Il doit faire appel à un diagnostiqueur certifié, qui a la compétence exigée pour ces contrôles.
En revanche, le propriétaire peut remplir lui-même l’ENSA, l’état des nuisances sonores aériennes. Ce document indique si le logement est exposé au bruit des avions.
