| Points clés | Détails |
|---|---|
| 🏙️ Prix médian au m² | S’établir à 4 019 € au 1er janvier 2025, avec des variations selon les types de biens |
| 📉 Évolution du marché | Baisse de 5% sur un an, mais hausse de 34% sur 5 ans |
| 🏘️ Disparités géographiques | Prix allant du simple au triple selon les quartiers, 7e et 8e arrondissements les plus chers |
| 👥 Profil des acheteurs | Les jeunes de moins de 30 ans représentent 17% des transactions |
| 🔍 Biens les plus recherchés | Appartements de 2 et 3 pièces, représentant 72% des recherches locatives |
| 🏗️ Objectifs de la ville | Atteindre 30% de logements sociaux dans les programmes de plus de 30 logements |
Le marché immobilier marseillais connaît des évolutions significatives depuis quelques années. En tant qu’expert du secteur, je me penche régulièrement sur les tendances qui façonnent ce paysage urbain en constante mutation. Aujourd’hui, je vous propose une analyse approfondie des prix de l’immobilier à Marseille, en m’appuyant sur les dernières données disponibles au 1er janvier 2025.
Prix au m² à Marseille : un marché contrasté
Au début de l’année 2025, le prix médian au m² à Marseille s’établit à 4 019 €. Cette valeur cache toutefois de grandes disparités entre les différents types de biens et les quartiers de la cité phocéenne. En tant que professionnel jonglant entre mes responsabilités familiales et ma carrière, je suis particulièrement attentif à ces variations qui influencent les choix d’investissement.
Voici un aperçu des prix médians par catégorie de biens :
- Appartements : 4 016 €/m²
- Maisons : 4 041 €/m²
- Biens anciens : 3 463 €/m²
- Biens neufs : 5 162 €/m²
Ces chiffres révèlent une légère prime pour les maisons par rapport aux appartements, par suite qu’un écart significatif entre l’ancien et le neuf. J’ai récemment accompagné un client dans l’achat d’un bien neuf dans le 8e arrondissement, et j’ai pu constater l’attrait croissant pour ces logements modernes, malgré leur coût plus élevé.
Il convient de noter que le marché marseillais a connu une baisse de 5% sur un an, mais affiche toujours une hausse impressionnante de 34% sur 5 ans. Cette dynamique s’inscrit dans un contexte plus large de krach immobilier en 2025, qui semble amorcer une sortie de crise.
Disparités géographiques : du simple au triple selon les quartiers
L’une des caractéristiques les plus frappantes du marché immobilier marseillais réside dans les écarts de prix considérables entre les différents arrondissements. En tant que père divorcé, je suis particulièrement sensible à ces différences qui peuvent influencer le choix d’un logement adapté à une garde partagée.
Les 7e et 8e arrondissements restent les plus prisés et les plus chers de la ville. À l’inverse, les 14e, 15e et 16e arrondissements offrent des opportunités à des prix plus abordables. Cette situation crée un marché du simple au triple selon les quartiers.
Voici un tableau récapitulatif des tendances par zone :
| Zone | Évolution des prix | Tendance |
|---|---|---|
| Endoume | +18,6% | Hausse |
| Montredon | +17,6% | Hausse |
| Le Redon | +14,8% | Hausse |
| 15e arrondissement | +15% | Hausse |
| 6e, 7e, 3e arrondissements | Négative | Baisse |
Ces variations s’expliquent par différents facteurs. La revalorisation du centre-ville, grâce à des travaux de rénovation, attire de nouveaux acheteurs. Parallèlement, les quartiers nord connaissent une hausse significative, notamment dans le 15e arrondissement. Cette dynamique rappelle celle observée dans d’autres grandes villes du sud, comme Montpellier, où les prix immobiliers évoluent également de manière contrastée selon les quartiers.
Profil des acheteurs et dynamique du marché
En analysant les transactions récentes, j’ai pu identifier plusieurs tendances intéressantes concernant le profil des acheteurs à Marseille. Les jeunes de moins de 30 ans constituent la première catégorie d’acquéreurs, représentant 17% des transactions. Cette donnée reflète l’attractivité de la ville pour une population active en début de carrière.
Par ailleurs, Marseille attire également des acheteurs venus d’autres régions :
- 8% des acquéreurs sont originaires d’Île-de-France
- 2,3% sont des acheteurs étrangers
Cette diversité des profils témoigne du rayonnement de Marseille au-delà de ses frontières régionales. J’ai récemment accompagné un couple de Parisiens dans leur projet d’achat d’une résidence secondaire dans le quartier d’Endoume, illustrant parfaitement cette tendance.
Malgré une baisse des transactions de 23% entre 2023 et 2024, le marché marseillais reste considéré comme une « valeur sûre ». Les appartements de 2 et 3 pièces sont les plus recherchés, représentant 72% des recherches locatives. Cette demande soutenue maintient une certaine tension sur les prix, notamment dans les quartiers les plus prisés.
Perspectives et enjeux pour l’avenir du marché marseillais
L’évolution du marché immobilier marseillais s’inscrit dans une dynamique complexe, influencée par divers facteurs économiques et sociaux. En tant qu’expert du secteur, je constate que plusieurs enjeux se dessinent pour les années à venir.
Tout d’abord, la ville de Marseille s’est fixé un objectif ambitieux : atteindre 30% de logements sociaux dans les programmes de plus de 30 logements. Cette politique aura certainement un impact sur l’offre et la structure du parc immobilier à moyen terme.
Par ailleurs, l’attractivité croissante de la périphérie marseillaise, notamment des communes comme Allauch, Aubagne ou Cassis, pourrait influencer les dynamiques de prix dans la ville-centre. Ce phénomène n’est pas sans rappeler ce qu’on observe dans d’autres métropoles du sud-ouest, comme Bordeaux, où les prix immobiliers connaissent également des évolutions contrastées selon les quartiers.
Enfin, le développement de programmes immobiliers neufs dans les quartiers prisés devrait continuer à tirer les prix vers le haut dans certaines zones, tout en offrant de nouvelles opportunités aux investisseurs et aux primo-accédants.
En synthèse de cette analyse, je dirais que le marché immobilier marseillais, malgré quelques signes de ralentissement, reste dynamique et attractif. Les disparités entre quartiers offrent des opportunités variées, que ce soit pour l’investissement locatif ou l’achat de sa résidence principale. Dans ce contexte, une connaissance fine du terrain et des tendances locales s’avère plus que jamais indispensable pour faire les bons choix immobiliers à Marseille.
