L’essentiel à retenir : La fermeture de Koregraf, pionnier du crowdfunding immobilier français, laisse 160 millions d’euros en suspens sur 198 projets. Les investisseurs doivent anticiper des délais longs et un risque de perte en capital, malgré un suivi assuré par trois entités spécialisées. Cet événement souligne la nécessité d’une analyse rigoureuse avant d’investir dans ce secteur à risque.

Avez-vous investi sur Koregraf et redoutez-vous de perdre votre capital ? La plateforme pionnière du crowdfunding immobilier, qui a levé 160 millions d’euros sur 198 projets, a annoncé sa cessation d’activité, plongeant ses épargnants dans l’incertitude. Découvrez comment fonctionne la gestion extinctive mise en place et quelles démarches concrètes entreprendre pour défendre vos droits, tout en apprenant à identifier les signaux d’alerte avant d’investir à nouveau. Car derrière cette faillite, c’est tout le secteur qui se révèle être un terrain miné, où vigilance et sélection rigoureuse deviennent des critères de survie.

1. Koregraf cesse son activité : que se passe-t-il pour les investisseurs ?
2. Les raisons derrière la chute de Koregraf : analyse d’un échec
3. Le dispositif de gestion extinctive : qui pilote le remboursement ?
4. Investisseurs de Koregraf : quels recours et actions possibles ?
5. Les leçons de l’affaire Koregraf pour le crowdfunding immobilier

Koregraf cesse son activité : que se passe-t-il pour les investisseurs ?

En avril 2025, Koregraf, pionnière du financement participatif immobilier, a annoncé sa fermeture après plus de dix ans d’existence. Cette décision, qualifiée de « douloureuse mais nécessaire », marque la fin d’un acteur majeur. Décryptage des raisons de cet arrêt et de ses conséquences pour les épargnants.

La fin d’un pionnier du crowdfunding immobilier

Lancée en 2014, Koregraf a permis à des particuliers d’investir dans des projets immobiliers à 8 à 12 % par an, sur 12 à 36 mois. En dix ans, elle a levé 300 millions d’euros pour 400 projets. Malgré ce bilan, la crise immobilière post-2022, des retards répétés et des coûts de recouvrement insoutenables ont précipité son déclin. Le rachat par Inter Invest en 2024 n’a pas permis de stabiliser la situation.

L’annonce de la cessation et la gestion extinctive

Le 7 avril 2025, la plateforme a officialisé son arrêt, orientant sa gestion vers une solution « extinctive » pour les 198 projets en cours (160 millions d’euros de capital restant). Capsens, plateforme technique, gère désormais les portefeuilles numériques des investisseurs. Les épargnants ont été informés par email à partir du 23 avril, avec des comptes rendus tous les 3 à 6 mois.

Implications pour les épargnants

La fermeture ne met pas fin aux projets immobiliers.

Le remboursement dépendra de la situation de chaque opération. Environ 50 % des projets sont sains, l’autre moitié est en difficulté.

Trois entités prennent le relais : PS Advisory/PS Trustee (représentation des investisseurs), 15-63 (recouvrement des créances) et Capsens (gestion technique). Les délais de remboursement restent imprécis, des pertes partielles probables.

Pour les investisseurs, cette situation rappelle les risques du crowdfunding immobilier : retards (15 à 20 % des projets en 2024), défauts de paiement (4 à 6 % en procédure) ou perte totale en cas de liquidation. La disparition de Koregraf, bien que spécifique, illustre la nécessité d’une analyse rigoureuse des plateformes et de leurs garanties. Les épargnants doivent anticiper des retours différés et une part de risque inévitable.

Les raisons derrière la chute de Koregraf : analyse d’un échec

Koregraf, pionnière du financement participatif immobilier, a cessé ses activités après dix ans d’existence. Cette disparition résulte d’un contexte économique difficile et de difficultés internes. Son modèle, basé sur la mise en relation d’épargnants et de promoteurs, a été ébranlé par une combinaison de facteurs externes et structurels. Plateforme emblématique, elle avait levé plus de 292 millions d’euros depuis sa création, mais la moitié des projets en cours accusaient des retards ou des défauts, révélant une vulnérabilité accrue.

Un contexte de marché immobilier défavorable

La crise immobilière, amorcée en 2022, a frappé les promoteurs par une baisse des ventes (-23 % en 2023), une flambée des taux d’intérêt (+4 % en 24 mois) et des coûts de construction record (+20 % depuis 2021). Koregraf, dépendant de la solvibilité de ses partenaires, a pâti de cette dégradation. Les investisseurs, confrontés à des crédits plus onéreux, ont réduit leurs placements, aggravant la crise.

Les difficultés internes qui ont précipité la fin

• Une chute de la collecte : de 292 millions d’euros levés à 160 millions en suspens, paralysant le financement des projets.
• 15 à 20 % des projets en retard de plus de six mois en 2024 (10 % en 2023), entraînant des défauts.
• Des frais de recouvrement insoutenables pour les projets en contentieux, creusant les déficits du groupe Inter Invest.

Ces défaillances internes, couplées au marasme du secteur, ont rendu la plateforme vulnérable. Les garanties insuffisantes n’ont pas protégé les investisseurs, fragilisant davantage la trésorerie.

Le rôle et la décision du repreneur, Inter Invest

Achetée en 2024 par Inter Invest, Koregraf a vu son repreneur opter pour une gestion extinctive. Cette décision visait à limiter les pertes, évitant une liquidation brutale. Les investisseurs, pris en charge par PS Advisory, 15-63 et Capsens, devront attendre des remboursements partiels.

La disparition de Koregraf souligne les risques du crowdfunding immobilier. Elle rappelle l’importance de garanties solides (hypothèques, fiducies) et d’une sélection rigoureuse des projets. Ce cas illustre aussi la nécessité pour les plateformes de s’adapter aux cycles économiques, sous peine de voir leur modèle fragilisé par les aléas du marché.

Le dispositif de gestion extinctive : qui pilote le remboursement ?

Koregraf, plateforme pionnière du financement participatif immobilier, a cessé ses activités en 2025. Les investisseurs se questionnent sur la gestion des projets en cours et le recouvrement de leurs fonds.

Un mécanisme de gestion extinctive structuré a été mis en place. Trois acteurs clés assurent le suivi des projets : PS Advisory / PS Trustee, 15-63 et Capsens. Leur collaboration vise à maximiser les remboursements malgré un contexte marqué par des retards et des contentieux. Ce dispositif s’inscrit dans un cadre légal exigeant une transition vers une solution de gestion non opérationnelle, comme le prévoit la réglementation PSFP.

Trois nouveaux acteurs pour gérer la transition

PS Advisory / PS Trustee représente les investisseurs, notamment pour les projets sains. Cette entité agit comme intermédiaire entre les obligataires et les promoteurs, tout en supervisant la conformité des actions. 15-63 gère les dossiers en contentieux, là où les retards dépassent six mois ou les promoteurs sont en procédure collective. Capsens, enfin, assure la continuité technique des comptes et portefeuilles numériques, garantissant l’accès aux données essentielles pendant le processus.

Le rôle de chaque entité : un aperçu détaillé

Ce que cela signifie concrètement pour l’investisseur

Les investisseurs doivent être proactifs : surveiller leurs emails, consulter régulièrement la plateforme de gestion extinctive de Capsens et préparer des provisions pour les frais annexes. Le risque de perte en capital reste présent, notamment pour les **22,4 % des projets en procédure collective**. Les frais de recouvrement, comme les 5 000 € + 2,5 % prélevés par 15-63 pour les dossiers en difficulté, alourdissent le processus.

Sur les 201 projets en cours, 41,3 % sont sains, 16,4 % en retard de plus de six mois et 22,4 % en procédure collective. Les investisseurs doivent anticiper des pertes et rester vigilants. Des débats sur les frais jugés élevés (2 % de Capsens, 20 000 € HT pour PS Trustee) alimentent les critiques sur un système perçu comme opaque. En parallèle, certains porteurs de projets envisagent de solliciter l’AMF pour clarifier les règles ou réduire les frais.

La situation de Koregraf révèle aussi les limites du cadre PSFP en France, marqué par des conflits d’intérêts et un manque de transparence. Une réforme est évoquée pour clarifier les procédures d’extinction, imposer une séparation des fonctions et renforcer les obligations de communication envers les investisseurs.

Investisseurs de Koregraf : quels recours et actions possibles ?

Le mécontentement gronde : les investisseurs s’organisent

Face à la fermeture brutale de Koregraf, des collectifs se forment sur des forums, réseaux sociaux et serveurs Discord. L’Association des investisseurs Koregraf, à but non lucratif, coordonne les actions collectives et négocie des accords avec des cabinets juridiques spécialisés. Elle ne prend pas en charge les démarches individuelles, mais facilite les décisions stratégiques pour les projets en difficulté. Ces initiatives montrent une mobilisation active, malgré les défis liés à la gestion des 198 projets en cours. L’association a notamment identifié 50 gestionnaires de projets responsables, souvent eux-mêmes investisseurs, pour piloter les dossiers critiques.

Les démarches concrètes à envisager

• Se regrouper : S’associer à des collectifs pour partager des informations et mutualiser les frais. L’association officielle a déjà établi des partenariats avec des experts juridiques et participé à des négociations sur les frais exigés par 15-63 pour les contentieux.
• Analyser les communications : Relire attentivement les courriels et documents des gestionnaires. Prêter attention aux appels de fonds et aux votes sur les actions à entreprendre. Par exemple, les investisseurs doivent valider le recours à des huissiers ou avocats pour les projets en retard de plus de 6 mois.
• Consulter un conseil juridique : Solliciter un avocat expert en financement participatif pour évaluer les recours, notamment sur les projets litigieux. Les cabinets peuvent analyser la légalité des garanties hypothécaires ou des défauts d’information de Koregraf.

Agir rapidement est essentiel. Le vote par projet, nécessitant une majorité des deux tiers, est central. Les investisseurs absents risquent de voir leurs intérêts décidés par défaut, sans garantie d’alignement avec leurs attentes. Les décisions portent sur des frais comme les 2 200 €/trimestre pour PS Trustee ou les 5 000 € fixes + 2,5 % HT de 15-63.

Gérer ses attentes : délais et chances de récupération

Face à la complexité de la situation, s’organiser collectivement et chercher un conseil juridique avisé est souvent la stratégie la plus pertinente pour les investisseurs cherchant à défendre leurs droits.

Les remboursements dépendent de la santé des projets : 50 % sont jugés sains, les autres nécessitent des actions contentieuses ou des procédures collectives. Les pertes partielles sont probables, avec des délais allant jusqu’à plusieurs années. Pour les projets en liquidation, le recouvrement peut atteindre 3 à 5 ans, avec un taux inférieur à 50 %. L’engagement collectif reste la meilleure option pour maximiser les récupérations, notamment via les votes pour des solutions efficaces et la participation aux financements nécessaires. Les investisseurs doivent aussi anticiper des frais comme les 3,90 % HT prélevés par Capsens sur les montants recouvrés, qui réduisent le rendement net.

Les leçons de l’affaire Koregraf pour le crowdfunding immobilier

Un cas d’école sur l’importance de l’analyse des risques

La disparition de Koregraf, plateforme pionnière du crowdfunding immobilier, illustre les risques de ce secteur. Sa fermeture en 2025 a laissé 160 millions d’euros en suspens, affectant des milliers d’investisseurs. Ce cas rappelle qu’une analyse rigoureuse est indispensable, car le crowdfunding n’est pas sans risque malgré des rendements de 8 à 12 %.

Les garanties insuffisantes et les retards de projets (15 % des opérations de Koregraf en retard de plus de six mois) ont été sous-estimés. La réglementation PSFP, obligatoire depuis 2021, impose des normes de transparence pour protéger les épargnants. Ignorer ces règles expose à des pertes irréversibles.

Les critères pour choisir une plateforme fiable en 2024

Trois critères clés :

• L’agrément PSFP : Vérifier la régulation via le registre de l’AMF. Ce statut garantit une supervision stricte.
• Solidité et historique : Privilégier des acteurs avec un taux de défaut inférieur à 4 %, comme le montrent les données 2024.
• Transparence sur les garanties : Exiger des mécanismes comme l’hypothèque de premier rang ou la fiducie-sûreté.

Ces règles, validées par les autorités financières, évitent les risques liés à une gestion défaillante. Des acteurs régulés comme Fundimmo ou Wiseed incarnent ces bonnes pratiques.

Vers une professionnalisation nécessaire du secteur

La faillite de Koregraf accélère la professionnalisation du marché. En 2024, 42 nouvelles plateformes ont obtenu l’agrément PSFP, renforçant la concurrence. Les investisseurs exigent désormais davantage de garanties et de traçabilité des fonds, poussant les acteurs à améliorer leurs processus de vérification.

Cet événement marque un tournant. Selon Les Echos, la volatilité du marché diminue, profitant aux investisseurs exigeants. Le crowdfunding reste attractif, avec un taux de rendement interne moyen de 10,9 % en 2024, mais nécessite une approche méthodique et des acteurs régulés.

La chute de Koregraf, pionnier du crowdfunding immobilier, illustre les risques du secteur. Avec 160M€ en suspens et 198 projets, la gestion par trois entités offre un cadre incertain. Cet événement rappelle l’importance d’une analyse rigoureuse des plateformes (PSFP, transparence) et projets. Malgré les pertes, il pourrait professionnaliser le secteur, renforçant son avenir à long terme.

FAQ

Quels sont les principaux risques liés à l’investissement participatif en euros pour un résident de la zone euro ?

Le crowdfunding immobilier comporte plusieurs risques spécifiques pour les investisseurs résidant dans la zone euro. Le risque de perte en capital est réel, particulièrement en cas de défaillance d’un promoteur ou de retards de livraison importants. Le risque de liquidité est également présent, car le capital est bloqué pendant la durée du projet, généralement entre 12 et 36 mois. En période de crise économique ou de hausse des taux d’intérêt, le risque systémique s’accroît, affectant l’ensemble du secteur immobilier. Enfin, le risque réglementaire ne doit pas être négligé, car les cadres juridiques peuvent évoluer, impactant la rentabilité ou la disponibilité de certains types d’investissements.

Quels critères définissent une plateforme fiable pour le financement participatif ?

Plusieurs éléments permettent d’évaluer la fiabilité d’une plateforme de crowdfunding immobilier. L’agrément PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) délivré par l’AMF est essentiel, garantissant un minimum de conformité réglementaire. L’historique de la plateforme, notamment son taux de remboursement et son taux de défaut, offre une vision concrète de sa gestion des risques. La transparence sur les garanties offertes pour chaque projet (hypothèque de premier rang, fiducie-sûreté) est également cruciale. Enfin, la solidité financière de la plateforme et son approche rigoureuse dans la sélection des promoteurs constituent des critères déterminants.

Comment fonctionne le financement participatif immobilier ?

Le crowdfunding immobilier repose sur un modèle de financement collaboratif où des particuliers investissent directement dans des projets immobiliers. Un promoteur dépose un projet sur une plateforme spécialisée, détaillant le montant à lever, la durée de l’emprunt et le taux d’intérêt proposé. Les investisseurs sélectionnent les projets qui correspondent à leur profil de risque et leur stratégie d’investissement. Le financement est généralement garanti par des sûretés immobilières, comme une hypothèque de premier rang. Une fois le projet finalisé, les investisseurs reçoivent leurs intérêts et le remboursement de leur capital selon les modalités prévues, généralement en plusieurs échéances.

Quelle est la part de marché du crowdfunding immobilier en 2025 ?

En 2025, le crowdfunding immobilier représente environ la moitié des fonds collectés via le financement participatif en France. Malgré une baisse globale du marché après les pics de 2022 (2,4 milliards d’euros levés), le secteur immobilier reste attractif avec 1,7 milliard d’euros collectés en 2024. Cette baisse s’explique par la crise immobilière générale et la remontée des taux d’intérêt. Les plateformes se recentrent sur des projets plus solides, limitant les risques pour les investisseurs tout en maintenant un rendement moyen attractif de 9 à 11 % par an.

Quels sont les investissements les plus risqués dans le crowdfunding immobilier ?

Les investissements les plus risqués dans le crowdfunding immobilier concernent généralement les projets spéculatifs dans des zones peu attractives ou les opérations pilotées par des promoteurs inexpérimentés. Les projets sans garantie solide, comme une hypothèque de premier rang, présentent également un risque accru. Les financements de programmes complexes nécessitant des permis de construire ou dépendant de conditions économiques spécifiques (comme les bureaux en période de télétravail) constituent des paris plus périlleux. Enfin, les investissements concentrés sur un seul projet ou une seule région augmentent le risque global du portefeuille.

Quelles démarches suivre pour récupérer son argent en cas de problème ?

Lorsqu’une plateforme cesse ses activités, comme ce fut le cas de Koregraf, plusieurs étapes s’offrent aux investisseurs. Dans un premier temps, ils doivent surveiller les communications officielles concernant la mise en place d’un dispositif de gestion extinctive. Ensuite, ils peuvent rejoindre des collectifs d’investisseurs pour mutualiser les frais et partager les informations. Le vote sur la nomination des nouveaux gestionnaires de projets est également un droit important. Enfin, consulter un conseil juridique spécialisé permet d’évaluer les recours possibles, notamment en cas de litige sur la gestion ou le remboursement. La patience reste toutefois de mise, les procédures de recouvrement pouvant s’étendre sur plusieurs années.

Quels facteurs déterminent la rentabilité d’une plateforme de crowdfunding ?

La rentabilité d’une plateforme de crowdfunding immobilier dépend de plusieurs éléments. La rigueur dans la sélection des promoteurs et des projets joue un rôle clé dans la maîtrise du risque de défaut. Le taux de recouvrement des créances en cas de retard ou de défaillance est un indicateur à surveiller. La transparence sur les frais et commissions prélevés influence directement la rentabilité nette pour les investisseurs. Enfin, la capacité à diversifier les zones géographiques et les types de projets (résidentiel, commercial, neuf, rénovation) permet de lisser les risques et d’optimiser la performance globale du portefeuille d’investissements.

Quels rendements peut-on attendre du financement participatif immobilier ?

Le crowdfunding immobilier offre généralement des rendements attrayants, compris entre 8 % et 12 % par an selon les plateformes et les projets sélectionnés. Ces taux sont supérieurs à ceux des placements traditionnels comme les livrets d’épargne ou les obligations d’État. Toutefois, cette attractivité s’accompagne de risques réels : retards de remboursement (12 % en 2022, 36 % en 2025), défauts de paiement (3 à 4 % actuellement) et perte partielle ou totale du capital investi. La rentabilité réelle dépend donc autant de la qualité de la sélection des projets que de la capacité à diversifier intelligemment ses investissements.

Comment choisir une plateforme pour lever des fonds de manière efficace ?

La sélection d’une plateforme de crowdfunding repose sur plusieurs critères pour les porteurs de projets. La notoriété de la plateforme et son approbation par l’AMF jouent un rôle de premier plan. La spécialisation sectorielle peut constituer un avantage pour les promoteurs qui trouvent des plateformes spécialisées dans leur type de projet. La transparence sur les frais de levée et les conditions de remboursement est essentielle pour évaluer le coût total du financement. Enfin, l’expérience de la plateforme dans le suivi des projets jusqu’à leur terme, notamment en période de difficulté, représente un facteur décisif pour garantir la stabilité du financement sur la durée du projet.